Добро пожаловать в базу знаний 2026
Здесь собраны 100 самых популярных вопросов моих клиентов. Я — Виктория Бродская, лицензированный риелтор в Торонто и GTA. Я помогу вам разобраться в налогах, ипотеке и выборе лучшего района для вашей семьи.
📍 Районы и Детали (GTA)
1. Налог при покупке в Торонто (416) vs Пригород (905)
В Торонто (код 416) вы платите двойной налог (MLTT + LTT). В пригородах (Миссиссога, Оквилл, Маркхам) — только один провинциальный. Разница на доме за $1.5 млн составляет около $28,000.
2. Этобико (Etobicoke): Север или Юг?
Юг (The Kingsway, Mimico) — престиж, озера, школы, 15 мин до центра. Север (Rexdale) — дешевле, но хуже транспорт и репутация.
3. Оквилл (Oakville): Школы и престиж
Считается «канадским Беверли-Хиллз». Топовые школы (Appleby College, Oakville Trafalgar). Идеально для семей, но очень дорого.
4. Миссиссога: Влияние линии LRT
Новая линия Hurontario LRT подняла спрос на кондо в центре города (Square One) и Port Credit. Отличная зона для инвестиций под аренду.
5. Берлингтон: Лучший город для жизни?
Часто занимает 1-е место в рейтингах качества жизни. Много зелени (Royal Botanical Gardens), доступ к озеру, удобно для комьютеров (GO Train).
6. Гамильтон: Джентрификация
Город активно меняется. Районы у порта и Джеймс-стрит дорожают. Отличный вариант для входа в рынок с меньшим бюджетом, чем в Торонто.
7. Самые безопасные районы GTA
Топ безопасных: Aurora, Oakville, Burlington, Markham, Richmond Hill. В Торонто: Lawrence Park, Leaside, Forest Hill.
8. Где дешевле всего купить дом?
Oshawa, Georgina (Keswick), Hamilton (Lower City), Brantford, Welland. В Торонто самым доступным остается Scarborough (восточная часть).
9. Жизнь в Даунтауне: Плюсы и минусы
Плюсы: работа пешком, тусовки, нет нужды в авто. Минусы: шум, пробки, бездомные, очень маленькая площадь квартир.
10. Транспортная доступность (GO Train)
Для работы в центре ищите жилье у станций линии Lakeshore West (Port Credit, Oakville, Burlington) или Lakeshore East (Pickering, Ajax). Поезда ходят каждые 30 мин.
11. Французские школы (French Immersion)
Есть во всех районах, но попасть сложно (очереди/лотереи). Недвижимость в районе (catchment area) хорошей французской школы стоит дороже.
12. Где живут русскоязычные?
Исторический центр: North York (Bathurst/Steeles). Пригороды: Vaughan (Thornhill Woods), Richmond Hill, Aurora, Newmarket, Maple.
13. Дом с бассейном: Актив или пассив?
Чаще пассив. Расходы $3000/год, сужает круг покупателей (семьи с малышами боятся бассейнов). Покупайте только для себя, не для перепродажи.
14. Трубы Kitec (Сантехника)
Пластиковые трубы (1995-2007). Высокий риск прорыва. Страховые требуют замены. Скидывайте $5k-$10k с цены покупки на замену.
15. Алюминиевая проводка
Дома 60-70х годов. Пожароопасно. Нужен сертификат ESA для страховки. Решение: "Pigtailing" (медные контакты) или полная замена.
16. Термиты в Торонто
Есть в районах East York, The Beaches, Etobicoke. При покупке старого дома в этих зонах обязательна инспекция на вредителей.
💰 Покупка и Финансы
17. Размер первоначального взноса
5% на первые $500k, 10% на остаток до $1M. Если цена выше $1M — минимум 20%. Инвестиция — всегда 20%.
18. Иностранный покупатель (Non-Resident)
Запрет (Ban) продлен до 2027 года. Можно покупать только обладателям Work Permit (183+ дня действия) или беженцам.
19. Land Transfer Tax (LTT)
Налог при покупке. В Торонто он двойной (~4%), в области — одинарный (~2%). С 2026 года повышен налог на дома дороже $3 млн.
20. Closing Costs (Доп. расходы)
Готовьте 1.5%-2% от цены (в Торонто до 4%). Это налоги, адвокат ($2000), страховка титула ($500), инспекция ($500).
21. Комиссия риелтора
Покупатель не платит комиссию (обычно). Ее платит продавец из суммы сделки (обычно 2.5% агенту покупателя и 2.5% своему).
22. Welcome Tax
Это термин из Квебека. В Онтарио это называется Land Transfer Tax.
23. First-Time Home Buyer Incentive
Программа закрыта. Используйте счет FHSA для накопления $40,000 без налогов и HBP (снятие $60,000 с RRSP).
24. Кредитный рейтинг (Credit Score)
Нужен 680+ для хорошей ставки. 720+ — идеально. Ниже 600 — только B-lenders (ставки выше).
25. Pre-approval (Предварительное одобрение)
Фиксирует ставку на 120 дней. Обязательно получите ДО начала просмотров, чтобы знать свой реальный бюджет.
26. Condo Fee (Maintenance Fee)
Платеж за обслуживание дома (охрана, снег, спортзал). Учитывается банком при расчете вашей ипотеки (как долг).
27. Дешевые квартиры (Co-op)
Кооперативы дешевле, но требуют 30-50% взноса. Вы владеете акциями, а не квартирой. Сложнее продать и сдать.
🔑 Аренда и Жизнь
28. Документы на аренду
Credit Report (Equifax), Job Letter, Pay Stubs, ID. Новичкам часто нужно показать выписку со счета с деньгами.
29. Можно ли с животными?
Да. Пункт "No Pets" в Онтарио незаконен. Исключение: если весь кондоминиум запрещает животных в уставе.
30. Депозиты
Только "Первый и Последний месяц". Залог за ущерб (Damage Deposit) — незаконен. Залог за ключи — законен (возвратный).
31. Ремонт в съемном жилье
Лендлорд платит за износ (сломалась печка). Арендатор платит за ущерб по своей вине (разбил окно).
32. Срок поиска
Начинайте за 4-6 недель. Рынок очень быстрый, хорошие варианты уходят за 48 часов.
33. Лимит повышения аренды 2026
2.1% в год. ВНИМАНИЕ: На дома, построенные после 15 ноября 2018 года, лимита НЕТ (могут поднять хоть на $1000).
34. Форма N12 (Выселение)
Если хозяин хочет заехать сам, он дает N12 (60 дней уведомления) + 1 месяц компенсации деньгами.
35. Неуплата аренды
Хозяин подает форму N4, затем L1 в трибунал. Выселение занимает 6-12 месяцев из-за очередей в суде.
36. Airbnb правила
Только в основном жилье (где вы живете). Инвестиционные квартиры сдавать посуточно в Торонто запрещено.
37. Права при продаже квартиры
Арендатор "идет вместе с квартирой". Новый хозяин не может вас выселить, если только сам не собирается там жить.
38. Кто платит агенту по аренде?
Лендлорд. Обычно 1 месяц аренды + HST.
39. Гарант (Guarantor)
Нужен, если у вас слабая работа или кредитная история. Гарант обязан платить, если вы перестанете.
40. Страховка арендатора (Tenant Insurance)
Обязательна (требуют 99% лендлордов). Стоит $30/мес. Покрывает ваши вещи и если вы зальете соседей.
41. Субаренда (Sublet)
Возможна с согласия лендлорда. Лендлорд не может отказать без веской причины.
🏦 Ипотека и Налоги
42. Фикс или Переменная ставка (2026)?
Фиксированная (Fixed) — спокойствие. Переменная (Variable) — риск, но может стать дешевле при снижении ставки ЦБ.
43. Stress Test (Стресс-тест)
Банк проверяет, потянете ли вы ставку 5.25% (или ваша ставка + 2%). Это снижает сумму кредита, которую вам дадут.
44. Доход от аренды для ипотеки
Банки засчитывают 50% дохода от аренды (или 100% с вычетом расходов) при расчете вашей квалификации.
45. Страховка CMHC
Обязательна, если взнос меньше 20%. Стоит 4% от ипотеки (добавляется к долгу). Недоступна для домов $1M+.
46. Списание налогов (Home Office)
Нужна форма T2200 от работодателя. Списываете % коммуналки пропорционально площади кабинета.
47. Capital Gains Tax
Основной дом — налога нет. Инвестиция — платите налог на прибыль (в доход включается 50% или 66% прибыли).
48. HST Rebate (Новостройки)
Инвесторы платят HST ($24k) при закрытии, но могут вернуть его через 2 месяца, показав годовой договор аренды.
49. Ипотека для самозанятых (BFS)
Нужны NOA за 2 года. Если доход занижен — программа Stated Income (требует 35% взноса).
50. RRSP Home Buyers' Plan (HBP)
Можно снять $60,000 с RRSP без налога на покупку первого жилья. Вернуть надо за 15 лет.
51. Частный кредит (Private Mortgage)
Ставки 8-12% + комиссии. Используется как временный мост (на 1 год), если банк отказал.
52. Gift Letter (Подарок от родни)
Если родители дают на взнос, они подписывают письмо, что это подарок, а не долг. Иначе банк это не зачтет.
🏠 Типы Недвижимости
53. Detached vs Semi-Detached
Detached — отдельный дом (дороже). Semi — общая стена (дешевле, но риск шума от соседей).
54. Freehold Townhouse vs Condo Townhouse
Freehold — нет ежемесячных сборов, вы сами чините крышу. Condo — есть сбор (Fee), крышу чинит корпорация.
55. Stacked Townhouse
Квартира в 2 этажа (одна семья живет внизу, другая над ними). Юридически это Кондо. Самый доступный тип жилья для семей.
56. Pre-construction (Новостройка)
Покупка на этапе котлована. Плюс: рассрочка депозита. Минус: ждать 4 года, риск отмены, скрытые платежи (Levies).
57. Assignment Sale (Переуступка)
Покупка прав у инвестора, пока дом строится. Требует много кэша (вернуть продавцу его депозит + прибыль).
58. Tarion Warranty (Гарантия)
Гарантия на новые дома: 1 год (все), 2 года (вода/свет), 7 лет (фундамент). Обязательна в Онтарио.
59. Старый фонд vs Новый
Старые квартиры больше по площади. Новые — современнее, но микроскопические. Земля (старый дом) растет в цене лучше бетона (кондо).
60. Легальность Бейсмента (Podval)
Чтобы сдавать легально, нужна регистрация, пожарная безопасность, отдельный вход и высота потолков.
61. Зонирование (Zoning)
Определяет, что можно строить. Нельзя построить триплекс в зоне "Single Family". Проверяйте перед покупкой под снос.
62. Покупка Коттеджа (Cottage)
Проверяйте: дорога зимой (чистят?), вода (колодец?), канализация (септик?). Банки требуют больший взнос.
📋 Процесс Сделки
63. Срок закрытия (Closing Date)
Стандарт — 60-90 дней. Если дом пустой — можно за 30. Новостройки часто задерживают на годы.
64. Condition of Financing
Условие "Куплю, если банк даст ипотеку". Дает 5 дней на проверку. Если отказ — депозит возвращается.
65. Appraisal Gap (Недобор оценки)
Если банк оценил дом дешевле, чем вы купили — разницу вы должны покрыть наличными. Банк не даст ипотеку на переплату.
66. Роль Адвоката
Проверяет чистоту титула, переводит деньги, регистрирует собственность. Без адвоката купить нельзя.
67. Дистанционная покупка
Возможна. Документы через DocuSign, встреча с адвокатом по Zoom. Ключи в локбоксе.
68. Title Insurance
Защищает право собственности от мошенничества и старых долгов. Стоит $400 разово. Обязательна для ипотеки.
69. Bridge Financing
Кредит-мост. Нужен, если вы купили новый дом сегодня, а деньги за старый получите через неделю.
70. Депозит (Deposit)
Обычно 5% от цены. Отдается чеком (Bank Draft) брокериджу продавца в течение 24 часов после принятия оффера.
71. Bully Offer
Агрессивное предложение до официальной даты торгов. Должно быть высоким и без условий, чтобы сработать.
72. Отказ от сделки (Firm Deal)
Нельзя. Потеряете депозит + вас засудят за разницу в цене. В Канаде контракты исполняются жестко.
ℹ️ Разное и Инвестиции
73. Прогноз рынка 2026
Ожидается рост цен из-за отложенного спроса и снижения ставок. Дефицит жилья сохраняется.
74. Инвестиция в парковку
Выгодно в центре ($50k-$100k цена). Сдать отдельно можно часто только жильцу того же дома.
75. Locker (Кладовка)
Очень важен для перепродажи. В микро-квартирах хранить вещи негде. Добавляет $5k-$8k к цене.
76. Рейтинг школ (Fraser Institute)
Оценка от 0 до 10. Школы с рейтингом 8+ сильно повышают цену недвижимости в районе.
77. Walk Score
Индекс пешеходной доступности. 90+ ("Walker's Paradise") означает, что машина не нужна. Ценится арендаторами.
78. Метро "Ontario Line"
Новая ветка. Покупать в радиусе 800м от будущих станций (Thorncliffe, Liberty Village) — отличная стратегия роста.
79. Heritage House (Памятник архитектуры)
Нельзя менять фасад, сносить или перестраивать без разрешения города. Красиво, но сложно в обслуживании.
80. Утеплитель UFFI
Пена 70-х годов. Считалась вредной, сейчас реабилитирована, но в контракте всегда есть пункт о её отсутствии.
81. Радон (Radon Gas)
Радиоактивный газ из земли. Опасен в подвалах. Тест стоит $50. Система отвода газа — $2000.
82. Масляный бак (Oil Tank)
Старое отопление. Страховые ненавидят из-за риска утечки. Меняйте на газ или тепловой насос.
83. Септик vs Канализация
За городом канализации нет. Септик надо откачивать раз в 3-5 лет. Замена стоит $20k-$30k.
84. Колодец (Well Water)
Нужен тест на бактерии и скорость потока для ипотеки. Ставьте UV-лампу и фильтры.
85. Экономия на переезде
Не переезжайте 30-го или 1-го числа (самые дорогие дни). Бронируйте лифт в кондо заранее!
86. Где купить мебель?
Дешево: IKEA, Structube, Wayfair. Б/У: Facebook Marketplace (очень популярен). Аутлеты: Vaughan Mills.
87. Счета за коммуналку (Utilities)
Дом 2000 кв.ф: Свет $150, Газ $150 (зимой), Вода $70. Интернет $80. Итого ~$450/мес.
88. Интернет провайдеры
Rogers (кабель) и Bell (оптоволокно). Дешевые "дочки": Fido, Virgin, TekSavvy (используют те же сети).
89. Оспаривание налога (MPAC)
Если город оценил дом слишком дорого, подавайте Request for Reconsideration бесплатно, показав цены соседей.
90. RRSP Loan
Хак: берете кредит, кладете на RRSP, получаете возврат налогов, а кредит гасите снятием по HBP.
91. Upgrades у застройщика
Берите структурные вещи: высокие потолки, полы, кухню. Шторы и покраску дешевле сделать самим.
92. Status Certificate Review
Адвокат проверяет финансовое здоровье дома. Если в фонде нет денег — не покупайте.
93. Reserve Fund Study
Инженерный отчет о состоянии дома на 30 лет вперед. Обязателен для всех кондо.
94. Special Assessment
Кошмар владельца: дом требует скинуться по $20,000 на ремонт крыши, потому что в фонде пусто.
95. Vacant Home Tax (Торонто)
Налог 3% на пустые дома. Обязательно подавайте декларацию раз в год, даже если живете там!
96. Speculation Tax (NRST)
Налог 25% для иностранцев. Есть Rebates (возврат), если вы получите PR или проработаете год.
97. Agent vs Broker
Брокер имеет больше образования и может управлять офисом. Для клиента разница невелика, важен опыт.
98. Как выбрать инспектора?
Ищите тепловизор (Thermal Camera). Он видит протечки за стенами и утечки тепла, которые глазом не видно.
99. Newcomer (Новоприбывший)
Откройте кредитку в первый день. Без канадской кредитной истории снять жилье или купить дом очень сложно.
100. Главный совет
Не пытайтесь таймить рынок (ждать дна). Покупайте, когда вы финансово готовы и планируете жить 5+ лет.
База знаний обновляется ежемесячно. Последнее обновление: Январь 2026.