Банк Канады повысил ставку на 0.5% до 4,25%, что стало седьмым повышением ставки за девять месяцев.
В последний раз учетная ставка банка была такой высокой в январе 2008 года. Вот что означает повышение процентной ставки Банка Канады для домовладельцев. Центральный банк пытается сбить инфляцию, при этом индекс потребительских цен колеблется около восьми процентов. Такого высокого уровня инфляции в канадской экономике не было с начала 1990-х годов, вызванного целым рядом факторов, от налогово-бюджетной политики в эпоху пандемии до роста цен на сырьевые товары.Несмотря на то, что этим летом инфляция снизилась благодаря снижению цен на нефть и бензин, цены остаются высокими по всем направлениям, будь то продукты питания или товары для дома и услуги. Сможет ли Bank of Canada достичь своей цели по обузданию инфляции и плавной посадке экономики? Время покажет.
Однако становится очевидным, что более высокие процентные ставки оказывают давление на канадский рынок недвижимости, влияя на объемы спроса и замедляя рост цен.
После двухлетнего безумия активность продаж замедлилась, цены уже не достигают стратосферы, как это было раньше. Значит ли это, что рынок жилья находится на пороге обвала или резкой коррекции? Аналитики рынка представили свои собственные взгляды на происходящее, но одно можно сказать наверняка: более высокие ставки влияют на домовладельцев.
Что означает повышение процентной ставки Банка Канады для домовладельцев?
Согласно недавнему опросу Manulife Bank of Canada, 25% домовладельцев говорят, что им придется продать свой дом, если ставки продолжат расти. Тот же опрос также показал, что около одной пятой домовладельцев уже сложно позволить себе купить жилье. Достаточно сказать, что рост процентных ставок серьезно повлияет на заемщиков.
Действительно, растущая ставка снижает покупательную способность потенциальных домовладельцев и увеличивает финансовое бремя нынешних домовладельцев, имеющих ипотеку. Добавьте к этому более строгие стресс-тесты ипотечных кредитов, и число покупателей жилья на рынке упадет. В то же время домовладельцы, которые купили дом и взяли ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой им не нужно беспокоиться о повышении ставок, пока их ипотечный кредит не будет продлен через несколько лет.
Крупнейшие зарегистрированные банки Канады в настоящее время рекламируют специальные процентные ставки по пятилетней фиксированной ипотеке в размере около 4,81%. Покупатели жилья часто могут договориться о процентной ставке для ипотечного финансирования в зависимости от своей кредитоспособности и степени, в которой они ведут другие банковские операции с ипотечным кредитором.
Подсчитано, что повышение ставок на один процент ежемесячно добавит сотни долларов к платежам по ипотечным кредитам. Тем не менее, для значительного числа канадцев, которые борются с растущей инфляцией и замедлением экономики, даже дополнительные 150 долларов в месяц на выплаты по ипотеке могут быть неподъемными и влиять на их общие личные финансы. И это могло быть непреднамеренным последствием почти нулевых процентных ставок, которые позволили покупателям жилья брать в долг больше, чем они могли себе позволить в будущем. «Некоторые канадцы принимали решения брать ипотечные кредиты, основываясь на том, на что они могут быть одобрены, и, возможно, не получили финансового совета, чтобы сказать: «Я знаю, что могу получить одобрение на ипотеку на эту summu no Я действительно могу себе это позволить?» Проще говоря, рост процентных ставок повлияет на ипотеку по всей стране и отразится на канадском рынке недвижимости.
Многие тенденции могут сформироваться в течение следующего года. Во-первых, домовладельцы могут спешить продать свою жилую недвижимость, потому что они больше не могут позволить себе платить, особенно если они были куплены в разгар жилищного бума в эпоху пандемии. Во-вторых, домовладельцы могут быть вынуждены рефинансировать свои ипотечные кредиты. Ожидается, что покупательские намерения в целом останутся неизменными. В то время как повышение процентных ставок привело к увеличению текущих расходов, мы не можем сбрасывать со счетов влияние жесткого рынка аренды, на котором средняя арендная плата увеличилась на 12-15% по сравнению с прошлым годом в GTA. Когда потенциальные покупатели столкнутся с этими реалиями, многие все равно придут к выводу, что выгоды от владения более выгодны с финансовой точки зрения. Район Большого Торонто (GTA) в настоящее время является сбалансированным рынком — ожидается, что это состояние сохранится и в 2023 году. Между тем, дома на одну семью остаются доминирующим типом жилья, за ними следуют многоквартирные дома.
Для покупателей это включает в себя уменьшение числа конкурентов, снижение цен и расширение выбора на рынке. Между тем, продавцы будут иметь преимущество при обмене, снижение конкуренции за листинги, более сильные возможности переехать в пригород. Ожидается, что рост процентных ставок станет доминирующей темой в 2023 году, что приведет к замедлению рынка как для покупателей, так и для продавцов в GTA. Эти условия особенно сказываются на покупателях, впервые покупающих жилье, поскольку многие из них предпочитают приостановить свои усилия по покупке жилья из-за нeдоступности.
В то же время новые строительные проекты откладываются из-за увеличивающегося разрыва между рыночными ценами и себестоимостью строительства, в том числе из-за влияния более высоких процентных ставок на финансирование этих проектов.
Рынок luxury жилья в Торонто замедлился и, вероятно, продолжит остывать в 2023 году из-за экономического давления. Средняя цена жилья в GTA может снизиться до 11,8% в 2023 году.
Ставки по ипотечным кредитам вырасли после последнего повышения процентной ставки, но конец цикла повышения не за горами. Крупные банки повысили основную кредитную ставку с 5,95% до 6,45% начиная с 8 декабря. Цены на жилье в Торонто снова упали в ноябре чуть более чем на семь процентов до примерно 1,08 миллиона долларов. В то время как продажи и цены снижаются, дома не становятся более доступными для потенциальных покупателей.
Банк Канады уже видит влияние роста ставок на держателей ипотечных кредитов. Последние данные центрального банка показали, что около 50% ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой и фиксированным платежом и почти 13% всего канадского ипотечного пула уже достигли своей «триггерной ставки», или точки, когда ежемесячные платежи по ипотечным кредитам только покрывают проценты и не покрывают а не основную сумму.
Одна группа канадцев, которая сочтет эту корректировку болезненной, — это те, кто недавно купил дом, потенциально растянув свой бюджет для этого, и кто выбрал ипотеку с плавающей ставкой (variable rate). Это связано с тем, что за последний год больше канадцев выбрали ипотеку с плавающей процентной ставкой, чем в прошлом, когда цены на жилье были высокими.
По оценкам Банка Канады, на ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой риходится около одной трети общего непогашенного ипотечного долга, что примерно на 20% больше, чем в конце 2019 года.
Однако, как показывает исследование Банка Канады, это не обязательно означает, что всем этим домовладельцам нужно будет доплачивать. Некоторые кредиторы допускают отрицательную амортизацию.
Какова ваша триггерная ставка и как она влияет на вашу ипотеку с плавающей ставкой?
Поскольку Банк Канады повышает ставки, некоторые домовладельцы увидят, что их ежемесячные платежи пострадают.
Банк Канады повысил процентные ставки на 3,75% с марта. В то время как многие домовладельцы ожидали роста ставок, никто не ожидал, что все пойдет так быстро.
После того, как центральный банк повысил процентную ставку в седьмой раз в этом году, многие домовладельцы, скорее всего, достигнут своей триггерной ставки, если они не скорректируют свои ежемесячные платежи.
Что такое Триггерная ставка (Trigger rate)?
Триггерная ставка — это уровень процентной ставки, при котором ваш кредитор может корректировать сумму платежа, даже если она обычно фиксирована. Триггерная ставка применяется к держателям ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, у которых установлен фиксированный график платежей.При ипотеке с плавающей процентной ставкой сумма, которую вы платите, обычно является фиксированной. Что меняется, так это сумма вашего платежа, идущая на проценты. На эту процентную ставку будет влиять центральный банк.
Самый быстрый способ определить вашу триггерную ставку — просмотреть документы по ипотеке. Это будет первоначальный контракт, который вы подписали. Ваша Триггерная ставка будет четко отображаться, поэтому вы будете знать, когда ожидать звонка из вашего банка. Тем не менее, триггерная ставка, указанная в ваших документах, предполагает, что вы не вносили никаких предоплат. Каждый раз, когда вы вносите предоплату, она применяется непосредственно к вашему основному долгу, поэтому ваша Триггерная ставка срабатывания будет увеличиваться.
Для более точного числа вы можете связаться с вашим ипотечным кредитором. Они смогут рассчитать вашу текущую Триггерную ставкю, чтобы вы знали, сколько у вас передышки.
Другой способ рассчитать частоту срабатывания — использовать следующую формулу:
(Сумма платежа X количество платежей в год / остаток задолженности) X 100 = триггерная ставка в %.
Если у вас непогашенный остаток по ипотеке в размере $500,000 с платежами раз в две недели (26 платежей в год) в размере 1100 долларов. Ваша формула будет выглядеть так:
$1100 X 26 / $500,000 X 100 = 5,72%. В этом сценарии ваша триггерная ставка будет около 5,72%.
Что происходит, когда вы достигаете своей триггерной ставки?
Когда вы достигнете своей триггерной ставки, ваш кредитор свяжется с вами и предложит несколько различных вариантов:1) Скорректируйте свой платеж. Ваш платеж необходимо будет изменить, чтобы по крайней мере часть его пошла на выплату основного долга. Например, если вы использовали 20-летний график амортизации, когда достигли триггерной ставки, ваше финансовое учреждение может посоветовать перейти на 25-летнюю амортизацию. Это хороший вариант для тех, у кого уже есть капитал в своем доме. Если у вас уже есть максимально допустимая амортизация, кредитору потребуется увеличить ваш ежемесячный платеж.
2) Сделайте предоплату. Триггер зависит от остатка вашей ипотеки. Если вы сделаете единовременный платеж, это повысит ваш триггерный коэффициент. В качестве альтернативы вы можете увеличить свои ежемесячные платежи, чтобы больше денег пошло на погашение основного долга. Тем не менее, ваша ипотека, вероятно, имеет определенные правила о том, сколько дополнительных платежей вы можете сделать.
3) Перейдите на ипотеку с фиксированной ставкой. Ваш кредитор может разрешить вам перейти на ипотеку с фиксированной ставкой без штрафных санкций. Сделав это, вы зафиксируете текущие ставки. Хотя эта стратегия может дать вам душевное спокойствие, в долгосрочной перспективе она может стоить вам дороже. Кроме того, ваши ежемесячные платежи увеличатся.
Банк Канады, возможно, приближается к завершению повышения ставок. Ставка может вырасти еще больше в январе и марте, но Как только инфляция начнет восстанавливаться, повышение ставок должно прекратиться.
Покупатели жилья, которые выходят на рынок в целях обеспечения жильем, должны помнить, что недвижимость исторически была стабильной и надежной долгосрочной инвестицией, не столь подверженной таким же резким колебаниям, как другие инвестиционные инструменты. Большинство покупателей жилья покупают и владеют своим основным местом жительства от пяти до семи лет, и этот срок увеличивается. Даже если вы купили пять-семь лет назад и оказались в ситуации, когда вам нужно продать сегодня, вы все равно, скорее всего, будете в плюсе.